【规范性文件意见征集】芜湖市自然资源和规划局繁昌分局:《繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则 (试行)》(征求意见稿)
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为构建城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴和城乡融合发展,探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《中华人民共和国乡村振兴促进法》等法律法规,结合我区实际,由区自然资源和规划分局牵头起草了《繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》(征求意见稿)。现面向社会征求意见,热忱欢迎社会各界对本征求意见稿提出宝贵意见建议。
征求意见日期:2022年3月10日至2022年4月8日。
提出意见可通过以下方式:
1.在线留言方式。登录芜湖市繁昌区人民政府网“意见征集与反馈”留言板块留言,网址:https://www.fanchang.gov.cn/hdjl/yjzj/index.html;
2.电子邮件方式。通过电子邮件方式将意见发送至邮箱:181587393@qq.com;
3.信函方式。邮寄地址:芜湖市自然资源和规划局繁昌分局312室,联系人:童孝林,联系电话:0553-7916851。
繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则
(试行)征求意见稿
第一章 总 则
第一条 为构建城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴和城乡融合发展,探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《中华人民共和国乡村振兴促进法》等法律法规,结合我区实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称集体经营性建设用地,是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地。
第三条 集体经营性建设用地入市,是指集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易的行为。
第四条 依法取得的集体经营性建设用地使用权,与国有建设用地使用权享受同等权能,受到法律的同等保护。依照本细则开展的集体经营性建设用地入市交易,应依法依规履行税费缴纳义务。
第五条 鼓励社会中介组织为集体经营性建设用地使用权交易提供咨询、估价、勘测、设计、融资担保等市场化服务。政府相关部门要加强指导、备案、监督,推动集体经营性用地使用权交易纳入土地市场信用体系,实施失信联合惩戒。
第二章 入市范围、条件
第六条 依法取得并登记、符合规划的集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件,可直接入市。
第七条 在确保耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下,对村庄内零星、分散建设用地,通过城乡建设用地增减挂钩或全域综合整治等方式,先垦后用,将腾挪出的建设用地指标在全区范围内调整使用,实现异地调整入市。
第八条 集体经营性建设用地入市应符合以下要求:
(一)符合国土空间规划、用途管制等要求;
(二)符合土地使用标准、产业准入及生态环境保护要求;
(三)产权明晰、无权属争议,依法完成土地登记;
(四)安置补偿落实到位,无法律经济纠纷;
(五)法律法规规定的其他条件。
第三章 入市主体、方式
第九条 集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。集体经济组织可以作为入市实施主体,也可委托其他具有法人资格的组织代理实施入市,并就委托事项明确双方权利义务关系。
鼓励集体经济组织委托代理主体代为办理入市相关事务。其中,集体经营性建设用地属镇集体所有的,由镇集体经济合作联社作为入市实施主体;属村民小组集体所有的,可委托村股份经济合作社作为入市代理实施主体。
第十条 自然人、法人和非法人组织,除法律、行政法规另有规定外,均可依法取得集体经营性建设用地使用权,按合同约定的相关权利义务进行土地开发、利用和经营。
第十一条 集体经营性建设用地可通过出让、出租、作价出资(入股)等方式交由单位或者个人使用,双方签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
出让宗地上原有地上建筑物、构筑物,在经区相关部门论证,符合规划和建筑质量、安全、消防等要求的,可以与出让宗地一起进行整体评估后入市交易。未通过部门论证的,土地不得入市交易,或在不符合要求的地上建筑物、构筑物拆除后入市交易。
第十二条 集体经营性建设用地出让、出租、作价出资(入股) 等原则上应当实行公开交易。除依法可以采用双方协议方式外,应当采用招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用权人。集体经营性建设用地出让、出租的最高年限,参照同类用途的国有建设用地执行。其中出租期限一般不低于5年,最高不超过20年。
第四章 入市程序
第十三条 民主决策。集体经营性建设用地在入市前,应当在本集体经济组织内部,通过民主决策程序,确定入市地块、地块权属、入市动议、委托等事项。集体经营性建设用地属村集体经济组织的,须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;集体经营性建设用地属镇集体的,须经镇党政联席会议或镇办公会议集体研究决定。会议通过后,形成《集体经营性建设用地入市决议》。
第十四条 入市申请。入市主体根据入市条件要求向镇政府、经开区管委会(以下简称镇政府)递交入市申请,申请文件应载明土地界址、面积、权属、地上附着物及拟供项目等基本情况,并包括入市决议、勘测定界等附件材料。镇政府初审通过后,出具审核意见与申请材料一起上报区入市领导小组办公室组织审查。
第十五条 准入条件。收到入市申请材料后,区自然资源规划分局应当依据国土空间规划、村庄规划等提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件,明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等,区发展改革委或区经信局提出产业准入要求,区生态环境分局提出生态环境保护要求等。
第十六条 价格评估。土地所有权人和实施主体根据区自然资源规划分局出具的规划设计条件和集体建设用地基准地价,组织开展入市地块的价格评估。土地所有权人和实施主体应当依据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等综合确定出让、出租起始价和底价。
第十七条 方案编制。土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地入市方案,载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入、生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市起始价格、竞买保证金、委托入市实施主体等内容。起始价原则上不得低于集体建设用地基准地价,竞买保证金原则上不得低于起始价的20%。入市地块出让、出租等方案经本集体经济组织民主决策确定后,由集体经济组织形成入市书面意见,并报镇政府备案。
第十八条 方案审查。镇政府将不动产权证、入市方案、入市书面意见等报区政府。区政府组织区自然资源规划分局及有关部门开展审查工作,对不符合要求的提出修改意见,土地所有权人应当按照区政府的意见进行修改。
第十九条 公开交易。入市方案经区政府批复同意后,由区自然资源规划分局组织开展入市交易,在芜湖市公共资源交易中心网站和区政府网站公开发布交易公告,并按规定纳入统一的公共资源交易平台进行交易。具体交易流程参照国有建设用地有关规定执行。土地成交后,由出让方与竞得人签订《集体经营性建设用地成交确认书》。交易结果须在集体经济组织事务公开栏和政府信息平台进行公布,接受社会和群众监督。
第二十条 签订合同。入市宗地成交并经公示完毕后,交易双方签订书面合同,载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等,并报区自然资源规划分局备案。区自然资源规划分局应及时将成交信息录入土地市场动态监测与监管系统。
第二十一条 办理登记。集体经营性建设用地使用权人应当在签订书面合同后,按照约定及时支付集体经营性建设用地价款,并承担相关税费缴纳义务,对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权,依法申请办理不动产登记。
第二十二条 规划许可。集体经营性建设用地使用权的受让方在取得不动产权证后,向区自然资源规划分局申领乡村建设规划许可证,参照国有建设用地规划建设相关要求,向区有关部门申请办理开发建设需要的其他事项。
第五章 收益管理
第二十三条 集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁和转让等交易行为的,交易双方应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。
第二十四条 土地增值收益调节金征收和使用按《繁昌区集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》执行。
第二十五条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益,归农村集体经济组织全体成员所有,主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。农村集体经济组织取得的入市收益应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定,依法履行民主决策程序,纳入农村集体资产统一管理,分配及使用情况纳入信息公开内容,接受审计监督和政府监管。
第六章 抵押、转让和收回
第二十六条 依法取得的集体经营性建设用地使用权可依法转让、互换、出资、赠与或者抵押,双方应当签订书面合同,并书面通知土地所有权人,但法律、行政法规另有规定或土地所有权人与土地使用权人签订的入市合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。集体经营性建设用地使用权转移、抵押的,地上建筑物、其他附着物所有权一并转移、抵押。已依法入市的集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照同类用途的国有建设用地有关规定执行,法律、行政法规另有规定的除外。
第二十七条 有下列情形之一的,不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续:
(一)集体经营性建设用地使用者不按照合同约定用途使用土地的;
(二)集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的;
(三)其他法律法规等规定不得转让的。
第二十八条 以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权, 可以设定抵押权。以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
第二十九条 以出让、出租方式取得的农村集体经营性建设使用权,受让(承租)人未按合同约定按时交纳土地价款(租金)的,集体经营性建设用地所有权人可以解除合同并收回土地使用权。
因公共利益或建设需要征收集体经营性建设用地的,集体经营性建设用地所有权人依照合同收回土地使用权,征收人应对相关权益人依法予以补偿。
第三十条 集体经营性建设用地使用权出让、出租、 作价出资(入股) 期限届满的,土地使用权可由土地所有权人无偿收回,其地上建筑物、附着物等按照入市合同的约定处理。法律法规另有规定的,从其规定。
第七章 开发利用监管
第三十一条 土地所有权人会同区自然资源规划分局负责对土地使用权人落实入市政策和履行入市合同情况进行监督管理。区财政、住建、发展改革、经信、生态环境等有关部门,按照各自职责共同做好相关监管工作。
第三十二条 依法取得集体经营性建设用地的使用权人,应当严格按照法律法规的有关规定和入市合同约定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地,不得损害国家、集体和其他人的利益。
第三十三条 集体经营性建设用地使用权人应当严格按照合同约定的用途使用土地,严禁擅自改变规划条件。确需改变土地用途或规划条件的,经土地所有权人和原审查机关同意后,根据合同约定办理。
经批准改变更改土地用途或规划条件的,由土地所有权人委托进行地价评估并和土地使用人签订《补充合同》,土地使用权人向土地所有权人补缴土地价款,土地所有权人补缴土地增值收益调节金。
第三十四条 集体经营性建设用地土地使用权人未按照入市合同约定的开发期限开发土地,造成土地闲置的,参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。符合收回土地使用权条件的,土地所有权人可以解除土地出让、出租等合同,依法收回土地使用权。
第八章 法律责任
第三十五条 集体经营性建设用地使用权入市违反本办法规定交易的,相关部门不得为其办理不动产权登记、规划许可、施工许可等手续。
第三十六条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为,造成集体资产流失的,由所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。
第三十七条 农村集体经济组织经营管理者,在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益,构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。
第九章 附 则
第三十八条 本实施细则(试行)由区自然资源规划分局负责解释。
第三十九条 本实施细则(试行)自2022年3月1日起实施,有效期一年。试行过程中如遇政策调整的从其规定。
起草说明
《繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则
(试行)》的起草说明
一、相关背景
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《中华人民共和国乡村振兴促进法》等法律法规规定,为加快乡村振兴战略实施,夯实农村集体经济组织基础,维护农民土地权益,增加农民收入,在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下,探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度。
二、起草过程
根据《中共安徽省委 安徽省政府关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的实施意见》和《中共芜湖市委 芜湖市政府印发〈关于新时代加快完善社会主义市场经济体制工作清单〉的通知》精神,区自然资源和规划分局在学习周边地区试点经验的基础上,结合我区实际,起草了《繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》初稿(征求意见稿)。2022年3月10日将征求意见稿发给各镇和区政府各相关部门,广泛征求意见。
三、主要内容
《繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》初稿(征求意见稿)内容包括集体经营性建设用地的释义,集体经营性建设用地入市范围和主体,集体经营性建设用地入市方式、入市程序和收益管理,集体经营性建设用地使用权抵押、转让和收回,集体经营性建设用地开发利用监管以及相关法律责任等。
征集小结(结果反馈)
为构建城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴和城乡融合发展,探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《中华人民共和国乡村振兴促进法》等法律法规,结合我区实际,由区自然资源和规划分局牵头起草了《繁昌区集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》(征求意见稿),并于2022年3月10日至2022年4月8日面向社会征求意见。期间未收到任何意见和建议,现予以公示。